特定空き家とは何か、そして特定空き家に認定されないための対策
近年、空き家の増加が社会問題となっています。その中でも、「特定空き家」という言葉をよく耳にするようになりました。もしあなたが未使用の不動産を所有しているなら、特定空き家とは何か、そして特定空き家に認定されないための対策を理解することが重要です。
「空き家」と「特定空き家」の違い
空き家とは、長期間にわたって住人がいない、もしくは使用されていない建物のことを指します。通常、1年以上住人がおらず、電気、水道、ガスなどが使用されていない建物や、所有者の住所が異なる場合に、空き家と見なされます。しかし、すべての空き家が問題となるわけではありません。適切に管理され、清潔に保たれている空き家は、特に問題視されません。
一方で、手入れがされず、荒廃してしまった空き家は、「お化け屋敷」や「ゴミ屋敷」と呼ばれることもあります。このような空き家は、景観を損ない、安全や衛生の問題を引き起こし、近隣住民に迷惑をかけることがあります。こうした問題を解決するために、政府は「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下、「空き家特措法」）を2015年に施行しました。
空き家特措法では、以下の4つの状態に該当する空き家を「特定空き家」と定義しています。
特定空き家の認定基準
- 放置すれば倒壊など著しく安全上危険となる状態
- 著しく衛生上有害となる状態
- 適切な管理が行われていないため著しく景観を損なっている状態
- その他、周辺の生活環境の保全のために放置することが不適切な状態
特定空き家の認定プロセス
特定空き家を認定する権限は市町村にあります。空き家特措法に基づき、各市町村は空き家の調査・管理の計画を策定します。現在、全国の80%以上の市町村がこの計画を策定しており、以下の内容が含まれています。
- 空き家の実態調査方法
- 空き家や空き地の活用促進
- 特定空き家に対する措置
- 住民からの相談対応
市町村はこれらの計画に基づいて調査を行い、空き家の実態を把握します。また、近隣住民からの情報提供や、市町村自らの調査によって問題のある空き家を特定し、特定空き家に認定します。調査の際には、自治体の職員が現地調査を行うこともあります。
特定空き家の税金への影響
特定空き家に認定された場合、住宅用地に適用される税の特例措置が受けられなくなります。通常、都市部の不動産には固定資産税と都市計画税が課されますが、住宅用地には課税標準額が大幅に減額される特例があります。
しかし、特定空き家に認定された場合、この特例措置が失われ、税額が大幅に増加します。具体的には、固定資産税は約4倍、都市計画税は約2倍になります。
特定空き家に認定された後の対策
特定空き家に認定された場合、以下の手順で対策が講じられます。
助言・指導
市町村は空き家の適切な管理について所有者に助言または指導を行います。
勧告
助言や指導によっても改善が見られない場合、勧告が行われます。勧告を受けた空き家の敷地は税の特例が受けられなくなります。
命令
勧告が守られない場合、命令が発行されます。命令に従わない場合、最大50万円の過料が科せられることがあります。
行政代執行
命令に従わない場合、市町村が所有者に代わって改善措置を行い、その費用を所有者から徴収することができます。略式代執行も認められており、所有者が不明や連絡が取れない場合でも、市町村は緊急に対応できます。
特定空き家に認定されないための対策
特定空き家に認定されないためには、以下の対策を検討してください。
- 住む人を探す
- 活用する
- 解体する
- 売却する
以下ではそれぞれのポイントを紹介します。
住む人を探す
まずは、家族や親族のなかで空き家に住む人がいないかを確認します。空き家は、人が住んでいる建物よりも痛みが早く進みますが、人が住むことで適切に管理され、良好な状態を保つことができます。
活用する
空き家が賃貸需要のある立地にあれば活用が考えられます。活用によって安定収入が得られれば、副収入や老後の自分年金にも充てることができ、維持管理コストをまかなうこともできます。
空き家をそのまま活用する手法としては、貸家、シェアハウス、民泊などがあります。ただし、空き家はもともと古い建物なので、活用するためには多額のリフォーム費用が必要になるケースもあります。そのため、あまり費用がかかりすぎると、リフォーム費用が回収できないリスクもあります。
最近では、DIY賃貸といった、リフォームをしない代わりに安い家賃で賃貸し、入居者が自由にリフォームやリノベーションができるような賃貸方法もあります。
解体する
解体後の活用方法
空き家の維持管理コストの負担が重く、活用も難しい場合には、解体も選択肢になります。空き家を解体する大きなメリットは、建物自体の管理をする必要がなくなることです。
解体後は、更地にして活用する方法と、建て替えて活用する方法があります。
更地で活用する方法には、駐車場、駐輪場、貸コンテナなどがあります。ただし、空き家を解体してしまうと、前述のように小規模住宅用地の軽減が受けられなくなり、固定資産税や都市計画税が大幅に上がってしまうため、事前に解体後の活用計画をきちんと見極める必要があります。
一方、建て替えて活用する方法には、アパートやマンション、貸店舗などがあります。建て替えにより収益が大幅に上がることも期待できますが、これらの場合も入居需要があるか、余裕をもって借入れが返済できるかなど、リスクも踏まえて事前に経営計画をきちんと立てることが重要です。
空き家の解体費
空き家を解体するデメリットは、なんといっても解体費の負担でしょう。解体費は建物の構造や面積によって異なりますが、たとえば、木造2階建て、30坪程度の建物の解体費は120万円～200万円くらいになります。
建物の構造や面積以外に、敷地の広さや道路の幅、近隣住宅の密集度、アスベストの有無などさまざまな条件によっても大きく異なるため、複数の解体業者に見積り依頼をすることをお勧めします。
自治体の補助金制度
空き家の解体費用の補助金制度を設けている自治体もあります。
補助金の名称は、「老朽危険家屋除却費等助成金」「老朽危険空家除却費用助成金」「空家除却補助金」などさまざまで、適用条件や補助金の額も異なります。
たとえば、東京都杉並区には「老朽危険空家除却費用の助成制度」があり、特定空き家などを対象に、解体工事費の80％かつ上限150万円を助成してくれます。
ただし、すべての自治体に助成制度があるわけではないので、あらかじめ自治体で制度の有無や適用条件を調べておくと良いでしょう。
売却する
空き家を持ち続けていても、将来住む予定も活用する予定もない場合は、売却が有力な選択肢になります。
長年愛着のあった実家を手放すことにもなるので、さびしい思いをするかもしれませんが、空き家を持ち続けるための維持費用や労力の負担がなくなり、特定空き家になってしまうことも防げます。
空き家対策の強化をめぐる流れ
年々増え続ける空き家に対応するために、国や自治体も、より強い施策を打ち出しています。
管理不全空家等の指定
2023年度の通常国会に空き家特措法改正案が提出され、早ければ2023年度から「管理不全空家等」が指定される予定です。
管理不全空家等とは、いわば特定空き家の予備軍で、このまま放置すればいずれ特定空き家になるおそれのある空き家を指します。管理不全空家等についても、勧告を受けると固定資産税の小規模住宅用地の軽減の特例措置が適用されなくなります。
自治体の空き家対策～京都市の空き家税「非居住用住宅利活用促進税」
京都市が2026年以降の実施予定で導入を進めているのが、「非居住用住宅利活用促進税」という、空き家に対する課税制度です。
税額は、以下の①と②の合計額になります。
①家屋価値割…家屋の固定資産税評価額×税率0.7％
②立地床面積割…敷地の１㎡あたりの固定資産税評価額×家屋の床面積×税率0.15％～0.6％（税率は建物評価額により異なる）
この税額が固定資産税や都市計画税に上乗せされるため、空き家の所有者の負担はかなり重くなります。
京都市の場合は、観光地であることや居住用物件の不足などの事情があるため、ほかの自治体で同様の税金が新設されるかはわかりませんが、空き家問題の解決策として京都市の後を追う自治体が増える可能性もあります。
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このように、空き家に対する認識と適切な対策を講じることで、特定空き家に認定されることを防ぐことができます。自分の資産を守りながら、地域社会への影響も考慮することが大切です。専門家のサポートを受けて、最適な対策を講じることをお勧めします。