アパート相続の流れを徹底解説
司法書士が教える安心の手続き方法
アパートを相続することになった際、その手続きや注意点について十分な知識を持つことが大切です。不動産相続には多くのプロセスが関わりますが、それを一歩ずつ明確に進めることで、スムーズな相続が可能になります。この記事では、ウィルパートナー司法書士事務所の専門知識を基に、アパート相続の具体的な流れを詳しく解説します。
ステップ1：ローン残高と保険適用状況を確認
まず、相続対象となるアパートの現状を把握することから始めます。
必要書類の取得
- 登記簿謄本：物件の権利関係を確認し、相続手続きの基盤を作ります。
- 固定資産税の納税通知書：税金負担を把握し、資産評価の参考にします。
ローンの有無と団体信用生命保険（団信）の確認
ローンが残っている場合は、その残高を金融機関から取り寄せます。さらに、団信が適用されている場合は、保険金でローンが完済される可能性があるため、契約内容の詳細を確認することが重要です。
ステップ2：遺産分割方法の決定と協議書作成
相続人全員で話し合い、遺産分割の方針を決定します。
選択肢とその特徴
- 現物分割：アパートそのものを相続する方式。
- 代償分割：特定の相続人がアパートを受け取り、他の相続人に金銭を支払う方法。
- 共有分割：全員で共同所有する形。
- 換価分割：アパートを売却し、その利益を分配。
話し合いの結果を基に、遺産分割協議書を作成します。この文書は、相続人全員の実印と印鑑証明書が必要です。
ステップ3：税金手続きの実施
相続に伴う税金の申告は、法律で定められた期限内に行わなければなりません。
準確定申告
被相続人の死亡年の所得税を確定させ、4カ月以内に申告・納付します。
相続税申告・納付
相続開始から10カ月以内に、財産評価に基づいて計算された相続税を申告・納付します。
- 基礎控除額: 3000万円 + 600万円×法定相続人の数。
- 税務署や専門家（税理士）との連携がスムーズな手続きを支援します。
ステップ4：相続登記の完了
不動産の名義変更を適切に行うことで、正式な所有権を確定させます。
必要書類と手続き
- 戸籍謄本や住民票、遺産分割協議書が求められます。
- 登記申請は2024年4月以降義務化され、相続開始から3年以内に行わなければ、罰則（最大10万円以下の過料）が課される可能性があります。
登記費用についてもあらかじめ確認し、司法書士の助けを借りると手続きがより効率的になります。
相続のメリットとデメリット
相続のメリット
初期費用なしで収益物件を取得できる
親から相続したアパートなら、高額な初期費用を要さずに収益物件を得られます。
相続税負担を軽減できる
現金よりも不動産評価額が低いため、相続税の負担が軽減されます。
相続のデメリット
赤字リスク
維持費が収益を上回る可能性や、自己資金からの補填が必要なケースがあります。
ローン返済の義務
団体信用生命保険が適用されない場合、ローンを相続人が引き続き返済する必要があります。
相続後の選択肢
経営継続
修繕やリフォームを行い、収益性を確保した上でアパート経営を続けます。
売却
建物の状態や市場価値を考慮して売却し、収益を分配します。
解体・新築
老朽化が進んでいる場合、アパートを解体し、新たに建て直す方法があります。
その他の土地活用
駐車場、コインランドリー、太陽光発電など、アパート以外の方法で土地を活用する選択肢もあります。
注意事項
相続登記の重要性
相続登記をしないと、不動産の売却ができなくなります。
ローン返済義務の分割
一人の相続でも全相続人がローン返済義務を負う可能性があります。
共有名義のデメリット
共有名義では手続きが複雑になり、売却や解体が進まないリスクがあります。