相続人がいない場合、不動産はどうなる？相続財産清算人による管理・処分と国庫帰属

最終更新日：2026年11月3日

この記事は一般的な解説です。令和8年10月時点の法令・運用に基づいており、個別の事情により結論が変わることがあります。

結論：相続人がいなくても、不動産がすぐ国のものになるわけではありません

亡くなった方に相続人がいない、または相続人がいるかどうか明らかでない場合、不動産を含む遺産は、自動的に誰かのものになることも、すぐに国のものになることもありません。家庭裁判所が選任する相続財産清算人が管理・清算し、特別縁故者への分与などを経てもなお残った財産が、最後に国庫に帰属します（民法951条〜959条）。

この記事では、相続人がいない方の不動産が最終的にどうなるかと、清算人から不動産を買う場合・共有持分がある場合の注意点を扱います。清算人の選任申立て（申立人・費用・予納金など）の詳しい手順は、相続財産清算人とは？相続人がいないときの選任申立て・費用・手続きの流れ（令和5年改正後）をご覧ください。

相続財産清算人とは

相続人のあることが明らかでないときは、相続財産そのものが法人として扱われます（民法951条）。この場合、家庭裁判所は、利害関係人（相続債権者や特別縁故者になり得る人など）または検察官の請求によって、相続財産の清算人を選任しなければなりません（民法952条1項）。清算人になれる人の資格は法律上限定されておらず、事案に応じて家庭裁判所が選びます。なお、清算人には不在者の財産管理人の規定（民法27条〜29条）が準用されます（民法953条）。

選任から国庫帰属までの流れ

1. 清算人の選任と公告：家庭裁判所は、清算人を選任したことと、相続人がいれば一定期間内に権利を主張するよう公告します。この期間は6か月を下ることができません（民法952条2項）。
2. 債権者・受遺者への公告：清算人は、すべての相続債権者・受遺者に対し、2か月以上の期間を定めて請求の申出をするよう公告します（民法957条1項）。
3. 管理・換価・弁済：清算人が財産を管理し、必要に応じて不動産を売却して債務を弁済します。不動産の売却は、清算人の通常の権限を超える行為として、家庭裁判所の許可（権限外行為許可）が必要とされています。
4. 相続人の不出現の確定：公告期間内に相続人としての権利を主張する者がいなければ、相続人と、清算人に知れなかった相続債権者・受遺者は権利を行使できなくなります（民法958条）。
5. 特別縁故者への分与：公告期間の満了後3か月以内に請求があれば、家庭裁判所が相当と認める範囲で、清算後に残った財産が分与されることがあります（民法958条の2）。
6. 国庫への帰属：それでも処分されなかった財産は国庫に帰属します（民法959条）。

特別縁故者とは

法律上の相続人ではなくても、被相続人と生計を同じくしていた人、療養看護に努めた人、その他特別の縁故があった人は、家庭裁判所に財産の分与を請求できる場合があります（民法958条の2第1項）。請求できる期間は、相続人捜索の公告期間の満了後3か月以内に限られます（同条2項）。認められるかどうか、どの程度分与されるかは、同居の実態や貢献の内容など個別の事情で判断されるため、必ず認められるものではありません。内縁の配偶者は法律上の相続人ではありませんが、特別縁故者として検討される場合があります（関連：内縁の妻（夫）・事実婚のパートナーは相続人になれる？財産を残す方法と特別縁故者の制度）。

共有名義の不動産の場合：持分は他の共有者のものになる？

亡くなった方が不動産の共有者の一人で、相続人がいない場合、その持分は、特別縁故者への分与がなされなかったときに、他の共有者に帰属するとされています（民法255条）。国庫に帰属するのは、他の共有者に帰属しない財産です。共有持分の扱いは登記の方法も含め事案ごとに異なるため、詳しくは共有者の一人が亡くなったら？共有持分の相続登記と、相続人がいない場合の持分の行方もご覧ください。

相続財産清算人から不動産を購入する場合の注意点

清算人が売主となる売買は、通常の売買と異なる点があります。

売買代金の受領、許可の有効範囲、契約日・決済日の段取りなどは、清算人と家庭裁判所の許可の内容に左右されます。買主側は、許可の審判書が確定しているか、売却の相手方・金額が許可の内容と合っているかを、決済前に確認することが大切です。

司法書士に相談できること・できないこと

• 相談できること：家庭裁判所に提出する相続財産清算人選任の申立書など、裁判所提出書類の作成（司法書士法3条1項4号）、相続人の有無の確認のための戸籍の調査、清算人から購入した不動産の買主側の登記申請、登記情報や添付書類の確認などです。
• できないこと：家事審判の手続で、申立人に代わって代理人として出頭・陳述することは、原則として弁護士でなければできません（家事事件手続法22条1項。家庭裁判所の許可があれば弁護士でない人が代理人になれる例外もありますが、個別の許可によるもので、司法書士が代理人として手続を進められるという意味ではありません）。代理を含めた対応が必要なときは、弁護士に相談してください。

よくある質問

Q. 相続人がいないかどうかは、どうやって確認しますか？

被相続人の出生から死亡までの戸籍を集め、法定相続人にあたる人（子・直系尊属・兄弟姉妹やその代襲者など）がいないかを確認します。相続人全員が相続放棄をした場合も、結果として相続人がいない状態になることがあります（関連：相続放棄をしたら実家の空き家はどうなる？放棄した人に管理の責任が残るケース（令和5年改正））。

Q. 内縁の配偶者は相続人になれますか？

内縁の配偶者は法律上の相続人ではありません。ただし、特別縁故者として財産分与を請求できる場合があります（民法958条の2）。

Q. 手続にはどれくらいの期間がかかりますか？

相続人捜索の公告期間は6か月を下ることができず（民法952条2項）、特別縁故者の請求はその満了後3か月以内に行う必要があります（民法958条の2第2項）。そのため、制度上、公告開始から特別縁故者の請求期間の終了までだけでも9か月程度かかります。実際の期間は、財産の内容や申立てまでの準備期間などによって異なります。

まとめ

• 相続人がいなくても、不動産は清算人による管理・処分を経て、最後に残った分だけが国庫に帰属します。
• 不動産の売却には、清算人の選任審判書と家庭裁判所の権限外行為許可が欠かせません。
• 特別縁故者の請求は、公告期間満了後3か月以内に限られます。
• 共有持分は、他の共有者に帰属する場合があります。

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