昔の相続の登記はどう進める？祖父母名義の不動産の相続登記と注意点

最終更新日：2026年11月3日

この記事は一般的な解説です。令和8年10月時点の法令・運用に基づいており、個別の事情により結論が変わることがあります。

結論：昔の相続も登記の義務の対象です。古い相続ほど「整理」に時間がかかります

令和6年4月1日より前に開始した相続で、相続登記がされていない不動産も、相続登記の義務の対象です。原則として令和9年3月31日までに申請する必要があります（法務省Q&A）。義務化の内容（期限・過料・相続人申告登記）は相続登記の義務化とは？期限（3年以内）・過料・施行前の相続の扱いと、期限に間に合わないときの対処法で解説しています。

この記事では、祖父母やその前の代の名義のまま残っている不動産について、実際にどのような順番で登記を進めるかを説明します。古い相続では、相続人が増えている、戸籍が古い、住所がつながらないといった問題が重なりやすく、登記の前の「整理」に多くの時間がかかります。

進め方の全体像

1. 登記簿で名義と住所を確認する：誰の名義のまま、どの住所で登記されているかを確認します。
2. 相続関係を整理する：名義人の出生から死亡までの戸籍をそろえ、その後に亡くなった相続人がいれば、その人の相続人もたどります。
3. 当時の法律で相続分を確認する：相続が開始した時期によって、法定相続分などが現在と異なります。
4. 住所のつながりを確認する：登記簿の住所と最後の住所がつながるかを確認し、つながらなければ代わりの資料を準備します。
5. 遺産分割の方法を決める：誰が取得するかを相続人全員で決め、協議書（または協議証明書）を作ります。
6. 相続登記を申請する：中間の相続の扱いや登録免許税の免税措置を確認して申請します。

相続関係の整理：数次相続と代襲相続

名義人が亡くなった後、その相続登記をしないうちに相続人も亡くなっていると、相続が重なる「数次相続」になります。名義人より先に子が亡くなっていれば、孫が相続人になる「代襲相続」になります。どちらに当たるかで、遺産分割協議に参加する人が変わります。詳しくは相続の途中で相続人が亡くなったら？数次相続と代襲相続の違いと手続きの進め方と代襲相続人はどう調べる？先に亡くなった子に子（孫）がいるかを戸籍で確認する方法をご覧ください。持分の計算は数次相続が起きた場合、不動産の持分はどう計算する？で解説しています。

古い戸籍の集め方と、取れない戸籍があるとき

令和6年3月1日から、本籍地以外の市区町村の窓口でも戸籍を請求できる「広域交付」が始まりましたが、コンピュータ化されていない古い戸籍は対象外です（戸籍法120条の2）。また、請求できるのは本人・配偶者・直系尊属・直系卑属の戸籍に限られ、窓口への出頭が必要です。対象外の戸籍は、本籍地の市区町村に請求します。

古い除籍が保存期間の経過や戦災などで廃棄・滅失している場合は、取れる戸籍と、市区町村が発行する「除籍等の謄本を交付することができない」旨の証明書を添付して相続登記をすることができるとされています（平成28年3月11日付け法務省民二第219号通達）。かつて求められていた「他に相続人はいない」旨の相続人全員の証明書は、この場合は不要とされました。ただし、取れた戸籍から、ほかにも相続人がいる可能性がうかがえる場合は、申請前に管轄の法務局に相談して取扱いを確認すると安心です。

当時の法律で相続分を確認する

昭和56年1月1日より前の相続では、配偶者の法定相続分が現在と異なります（昭和の相続は法定相続分が今と違う？昭和56年1月1日より前の相続で注意すること）。さらに古い、昭和22年5月2日以前に開始した相続では、家督相続など旧民法の規定が適用されることがあります。相続が開始した日（名義人が亡くなった日）を戸籍で確認し、その時点の法律で考えます。

登記簿の住所がつながらないとき

古い登記では、登記簿の住所が名義人の最後の住所と違い、住民票の除票や戸籍の附票も廃棄されていて、つながりを証明できないことがあります。一般には、次のような資料を順に検討します。

• 住民票の除票・戸籍の附票・戸籍
• 権利証（登記済証）の原本
• 固定資産税の納税通知書と、相続人の上申書・印鑑証明書
• それでも足りないとされた場合に、保証書などを求められることがある

どこまで必要かは、事案や法務局の判断で変わることがあります（詳しくは相続登記で被相続人の住所がつながらないときの必要書類　住民票の除票・戸籍の附票・権利証・上申書で同一人物と証明する方法、戸籍の附票が取れない！被相続人の住所が登記簿とつながらないときの相続登記）。

相続人が多い・遠方・行方不明の場合の進め方

• 遺産分割協議証明書を使う：相続人ごとに証明書を作り、個別に郵送して署名押印をもらうと、持ち回りより早く進められることがあります（相続人が遠方に住んでいる場合の遺産分割協議　郵送・持ち回りで進める方法と注意点）。
• 連絡が取れない相続人がいる：不在者財産管理人の選任などを検討します（相続人が行方不明のときの遺産分割　不在者財産管理人と失踪宣告の使い分け）。
• 期限に間に合わない：相続人申告登記で、期限内の義務を果たしておく方法があります（不動産登記法76条の3）。

登録免許税の免税措置

令和9年3月31日までの間、次の場合は登録免許税がかかりません（租税特別措置法84条の2の2。申請書に条項の記載が必要です）。

いずれも対象は土地で、建物は含まれません。適用の可否は個別の事情によって変わります（相続登記の登録免許税はいくら？計算方法と、令和9年3月31日までの免税措置）。

よくある質問

Q. 何十年も放置していた不動産でも、相続登記はできますか？

できます。ただし、戸籍の収集や相続人の確定に時間がかかるため、期限（令和9年3月31日）から逆算して、早めに着手することをおすすめします。

Q. 会ったことのない相続人がいます。

戸籍で相続人と住所を確認し、手紙で事情を説明して協力をお願いするのが一般的です。相続人の間で争いになり、交渉が必要な場合は弁護士への相談が必要です。

Q. 誰が相続人なのか全く分かりません。

名義人の出生から死亡までの戸籍を取り寄せ、そこから順にたどって確定します。相続人が数十人に及ぶ場合もありますが、戸籍で一人ずつ確認していけば、相続人全員を特定できます。

まとめ

• 昔の相続でも相続登記の義務の対象で、施行前の相続は原則として令和9年3月31日までが期限です。
• 相続関係・当時の法律・古い戸籍・住所のつながりを一つずつ整理してから申請します。
• 廃棄された戸籍があっても、証明書を添付して登記できる場合があります。
• 祖父母名義の不動産がある、相続人が何人いるか分からない、古い戸籍が取れない、住所がつながらないといった場合は、早めに司法書士へご相談ください。

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