※ この記事は、いわゆる休眠担保権の抹消に関する一般的な解説です。この記事は令和8年9月時点の法令・制度に基づいています。どの方法を使えるかは、抵当権者の状況や登記の内容によって異なるため、個別の確認が必要です。
1 結論：抵当権者の所在が分からない古い抵当権は、一定の要件を満たせば供託をして単独で抹消できます
相続登記の準備で登記事項証明書を確認したところ、明治・大正・昭和初期に設定された抵当権が残っていた、ということがあります。このように長期間放置された担保権は「休眠担保権」と呼ばれます。抵当権の抹消は、本来、所有者と抵当権者が共同で申請しますが、抵当権者（またはその相続人）の所在が分からない場合には、次のような方法があります。
2 主な抹消の方法
2-1 抵当権者の相続人などを探して共同で申請する
抵当権者が個人で亡くなっている場合は、その相続人全員と共同で抹消を申請するのが原則です。相続人を戸籍で調査し、協力を依頼します。相続人が多数にのぼることもあり、手間がかかります。
2-2 供託による単独抹消（不動産登記法70条4項後段）
抵当権者の所在が知れないため共同申請ができない場合で、被担保債権の弁済期から20年が経過し、かつ、その後に被担保債権・利息・債務不履行による損害金の全額に相当する金銭を供託したときは、所有者（登記権利者）が単独で抹消を申請できます。
- 「所在が知れない」ことについて、調査を尽くしたことを示す資料が必要です。
- 供託する金額は、登記されている債権額・利息・損害金をもとに計算します。古い抵当権では、債権額が数百円・数千円など少額であることが多く、供託額も比較的少額で済む場合があります。
- 弁済期が登記されていない場合は、債権成立の日などを基準に考えることになります。
2-3 裁判による方法
公示催告・除権決定の手続や、抵当権抹消登記手続を求める訴訟によって抹消する方法もあります。事案によっては、こちらを検討することになります。
3 抵当権者が法人の場合
抵当権者が会社などの法人で、すでに解散・清算している場合は、清算人の協力を得る方法や、一定の要件のもとで抹消を進める方法など、個人の場合とは異なる手続を検討します。登記事項証明書で抵当権者の現状を確認することが出発点になります。
4 なぜ抹消しておくべきか
- 不動産を売却したり、新たに融資を受けたりする際に、抹消を求められるのが通常です。
- 時間がたつほど抵当権者側の相続人が増え、調査の負担が大きくなります。
- 相続登記のタイミングで一緒に整理しておくと、次の世代の負担を減らせます。
5 司法書士の役割
司法書士は、登記事項証明書の確認、抵当権者や相続人の所在調査、供託金額の計算と供託手続、抵当権抹消登記の申請、相続登記とのあわせての手続について、ご相談・ご依頼をお受けできます。訴訟による方法が必要な場合は、訴訟の目的の価額などに応じて、認定司法書士の業務範囲内か弁護士へのご依頼が必要かをご案内します。
6 よくある質問
Q. 抵当権の債権額が「金五百円」と書かれていますが、今の金額で払う必要がありますか？
A. 供託による単独抹消では、登記された債権額と利息・損害金を基に供託額を計算します。貨幣価値の変化を反映して増額されるわけではないため、少額で済むことが多いです。ただし、計算方法は事案により確認が必要です。
Q. 抵当権者の相続人が見つかった場合は？
A. 所在が分かる場合は、原則として相続人と共同で申請することになります。相続人全員の協力が得られるかどうかによって、進め方を検討します。
Q. 地上権や賃借権などの古い登記も同じ方法で消せますか？
A. 権利の種類によって使える方法が異なります。登記事項証明書を確認のうえ、ご相談ください。
7 まとめ・ご相談の目安
抵当権者の所在が分からない古い抵当権は、弁済期から20年経過後に債権額等を供託することで、単独で抹消できる場合があります。次のような場合には、ご相談をご検討ください。
- 相続した土地に、古い抵当権が残っていた
- 抵当権者が誰なのか、今どこにいるのか分からない
- 相続登記とあわせて、登記簿をきれいに整理したい
当事務所では、古い抵当権の調査・抹消と相続登記について、ご相談・ご依頼をお受けしています。
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