配偶者居住権の登記をしても成立していないことがある？成立要件と、登記の前に確認するポイント

最終更新日：2026年11月3日

この記事は一般的な解説です。令和8年10月時点の法令・運用に基づいており、個別の事情により結論が変わることがあります。

結論：配偶者居住権は「相続開始時に住んでいたこと」が前提の権利です

配偶者居住権は、令和2年4月1日に施行された民法改正で新設された制度で、亡くなった方の配偶者が、その方が亡くなった時点で実際に住んでいた建物に、引き続き無償で住み続けることができる権利です。ポイントは、相続開始の時点で実際にその建物に「居住していた」ことが成立の前提になっている点です。この要件を欠く場合、登記の有無にかかわらず、権利自体が成立していないことになり得ます。

配偶者居住権の成立要件

民法1028条1項は、被相続人の配偶者が、被相続人の財産に属した建物に相続開始の時に居住していた場合で、次のいずれかに当たるときに、その建物の全部について無償で使用・収益をする権利（配偶者居住権）を取得すると定めています。

• 遺産の分割によって配偶者居住権を取得するものとされたとき（1号）
• 配偶者居住権が遺贈の目的とされたとき（2号）

このほか、遺産分割の請求を受けた家庭裁判所が、共同相続人間の合意がある場合や、配偶者の生活の維持のために特に必要がある場合に、審判で配偶者居住権の取得を定めることもあります（民法1029条）。死因贈与（始期付）による設定の仮登記についても、法務局の記載例が公表されています。

整理すると、次の要件を確認します。

• 建物が、被相続人の財産に属していたこと
• 配偶者が、相続開始の時にその建物に居住していたこと
• 遺産分割・遺贈・審判などで、配偶者居住権を取得することが定められたこと
• 被相続人が、相続開始の時に建物を配偶者以外の人と共有していなかったこと（共有していた場合は取得できません。民法1028条1項ただし書）

このうち「相続開始の時の居住」は、実際に住んでいたかどうかという事実の問題です。

登記されていても要件を欠けば成立していないことがあります

配偶者居住権の設定登記は、配偶者居住権が成立していることを第三者に主張（対抗）するための手続です（民法1031条2項、605条）。登記がされていても、そもそも成立要件（相続開始時の居住）を欠いていた場合には、権利自体が発生していなかったことになり得ます。たとえば、被相続人が亡くなった時点で、配偶者が長期間にわたり介護施設等に入所しており、その建物での日常生活の実体がなかったようなケースでは、「相続開始の時に居住していた」とはいえないと判断される可能性があります。

該当性の判断は個別の事情によります

どの程度の不在期間であれば「居住していた」といえなくなるのか、一時的な入院・入所と、生活の本拠が移ったと評価される長期入所との線引きについて、法律上一律の基準があるわけではありません。個々の事情（入所の経緯、自宅に戻る予定の有無、生活の実態など）を踏まえた判断が必要です。この判断そのものは、事案ごとの評価を伴うため、最終的には弁護士等の専門家による検討が必要になる場合があります。

判断の材料になりうる資料の例は次のとおりです（どれが決め手になるかは事案によります）。

登記の抹消を検討する場合の一般的な流れ

配偶者居住権が成立していなかったと考えられる場合、その旨を登記原因とする抹消登記を申請することが考えられます。この場合、登記原因証明情報には、居住の実体がなかったと判断した具体的な事実（施設入所の期間、生活の本拠の状況など）を記載することになります。抹消登記の申請には、原則として、登記名義人（配偶者居住権者）の協力（共同申請）が必要になる点に留意が必要です。登記原因の選び方は事案によって異なるため、申請前に法務局へ確認することをおすすめします。

設定登記の基本（申請方法・登記原因・登録免許税）

• 申請方法：配偶者居住権の設定登記は、配偶者（登記権利者）と建物の所有者（登記義務者）の共同申請が原則です。遺産分割の審判で取得した場合は、配偶者が単独で申請できます。建物の所有者には、設定の登記をする義務があります（民法1031条1項）。
• 登記原因：取得の経緯に応じて「遺産分割」「遺贈」「死因贈与」などと記載します。
• 登録免許税：法務局の記載例（遺贈）では、不動産の価額（建物の固定資産税評価額）の1000分の2とされています。なお、死因贈与（始期付）による設定の仮登記の記載例では1000分の1とされるなど、登記の種類や取得の経緯により扱いが異なるため、申請前に法務局で確認してください。
• 存続期間：原則は配偶者の終身の間ですが、遺産分割協議・遺言・審判で別の定めをすることもできます（民法1030条）。
• 共有の建物：相続開始の時に建物を配偶者以外の人と共有していた場合は、配偶者居住権を取得できません。登記事項証明書で、相続開始時の所有関係を確認します。

設定後の注意として、配偶者居住権は譲渡できず（民法1032条2項）、建物の改築・増築や第三者に使用させるには所有者の承諾が必要です（同条3項）。

配偶者短期居住権（亡くなった直後の住まい）

配偶者短期居住権とは

夫や妻が亡くなったとき、その人が所有する家に無償で住んでいた配偶者は、一定の期間、引き続き無償でその家に住み続けることができます。これを配偶者短期居住権といい、令和2年4月1日以降に開始した相続から認められています（民法1037条）。遺言や遺産分割で別の相続人が家を取得することになっても、すぐに出ていく必要はありません。

成立する条件

• 亡くなった方の配偶者（法律上の婚姻関係がある人。内縁の配偶者は含まれません）であること
• 相続開始の時に、亡くなった方の所有する建物に無償で住んでいたこと

特別な手続きや登記は必要なく、条件を満たせば当然に成立します。ただし、配偶者が相続欠格に当たる場合や、廃除された場合、配偶者居住権を取得した場合は成立しません。

住み続けられる期間

• 配偶者を含めて遺産分割をする場合：遺産分割で家を誰が取得するかが確定した日、または相続開始から6か月を経過する日の、いずれか遅い日まで（民法1037条1項1号）
• それ以外の場合（遺言で他の人が家を取得した場合や、配偶者が相続放棄をした場合など）：家を取得した人から消滅の申入れを受けた日から6か月を経過する日まで（同項2号）

住んでいる間の注意点

• 建物は、善良な管理者の注意をもって使用しなければなりません。
• 家を取得した人の承諾なく、第三者に住まわせることはできません。
• 固定資産税などの通常の必要費は、配偶者が負担するとされています。

配偶者居住権と配偶者短期居住権の違い

司法書士に相談できる範囲

配偶者居住権の設定登記・抹消登記の手続は、司法書士にご相談いただける範囲です。もっとも、「居住の実体があったかどうか」という事実の評価や、当事者間で見解が分かれる場合の交渉については、司法書士が代理して行える範囲を超えることがあり、その場合は弁護士へのご相談が適しています。相続税の評価や申告は税理士の業務です。

よくある質問

配偶者が入院中に被相続人が亡くなった場合はどうなりますか？

一時的な入院であれば、生活の本拠は自宅にあったと評価されることが一般的と考えられますが、最終的には個別の事情によります。

配偶者居住権は登記しないとどうなりますか？

配偶者居住権は登記をしなければ、その不動産を取得した第三者に対抗（権利を主張）することができません。権利自体の成立要件（相続開始時の居住等）とは別の問題です。

配偶者居住権を合意で消滅させることはできますか？

配偶者居住権者と不動産の所有者との間で、権利を消滅させる合意をすることは可能です。この場合と、成立要件を欠いていたために抹消する場合とでは、登記原因が異なります。

まとめ・ご相談の目安

配偶者居住権は、相続開始時にその建物に実際に住んでいたことが成立の前提となる権利です。次のような場合には、専門家へのご相談をご検討ください。

• 配偶者居住権の設定を検討しているが、要件を満たすか確認したい
• 既に設定された配偶者居住権について、成立していたか疑問がある
• 配偶者居住権付きの不動産の売買・登記を検討している

居住の実体の評価をめぐって当事者間で見解が分かれる場合は、弁護士へのご相談もご検討ください。

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