住宅ローン借り換えの登記手続き　抵当権の抹消と設定の流れ・必要書類

※ この記事は、住宅ローンの借り換えに伴う抵当権の抹消・設定登記に関する一般的な解説です。この記事は令和8年10月時点の法令・制度に基づいています。個別の事情により結論が異なることがありますので、具体的な判断は専門家にご相談ください。

1　借り換えでは「抹消」と「設定」を同時に行う

住宅ローンを借り換えると、新しい金融機関から借りたお金で古いローンを一括返済し、古い抵当権を抹消して、新しい金融機関のための抵当権を設定します。新しい金融機関は、自分の抵当権が1番目の順位になることを融資の条件にしているため、抹消と設定は同じ日に連続して申請するのが一般的です。

2　申請する登記

• 所有者の住所（氏名）変更登記：登記簿上の住所が現在の住所と違う場合に必要です。令和8年4月1日からは住所変更登記が義務化されています。
• 抵当権（根抵当権）の抹消登記：古いローンのもの
• 抵当権の設定登記：新しいローンのもの

これらを、決済（融資の実行と返済）の日に、まとめて法務局に申請します。

3　必要書類

• 所有者：権利証（登記済証）または登記識別情報、実印、印鑑証明書（発行後3か月以内）、本人確認書類。住所変更がある場合は、登記簿上の住所から現住所までの履歴が分かる住民票など。
• 古い金融機関：抵当権の解除証書、抵当権設定時の登記識別情報（登記済証）、委任状など（金融機関が用意します）
• 新しい金融機関：抵当権設定契約書、委任状など

住民票や印鑑証明書を、登記用として金融機関に提出している場合は、別に用意しなくてよいことがあります。

4　当事務所の実務から

当事務所では、借り換えの決済の前に、それぞれの金融機関と次の点を確認しています。

• 抹消する金融機関：抹消書類の準備日、対象の物件（同じ抵当権が他の物件にも設定されている「共同担保」がないか）、決済当日の書類の受取方法（代理受領ができるか、その場合の委任状の形式）、完了後に返却する書類
• 設定する金融機関：決済の日時・場所、債権額、設定契約書への不動産の表示の印字、所有者の住民票・印鑑証明書を金融機関から預かるか直接預かるか
• 所有者の方には、必要書類のご案内をお送りし、権利証・登記識別情報が見当たらない場合は早めにご連絡いただくようお願いしています

5　費用の目安

• 抵当権抹消の登録免許税：不動産1個につき1,000円
• 抵当権設定の登録免許税：債権額の1000分の4。新築・取得から1年以内の住宅ローンなら1000分の1に軽減されることがありますが、借り換えの場合は軽減の要件に当たらないことが多いです。
• 司法書士報酬と、登記事項証明書などの実費

6　よくある質問

Q. 権利証をなくしてしまいました。

A. 抵当権の設定には所有者の権利証などが必要です。ない場合は、司法書士の本人確認情報などで代わりにするため、費用と日数が変わります。早めにご相談ください。

Q. 同じ金融機関で金利だけ見直す場合も登記は必要ですか？

A. 条件変更だけで抵当権をそのまま使う場合は、登記が不要なことも、変更登記が必要なこともあります。金融機関に確認します。

7　まとめ・ご相談の目安

借り換えでは、古い抵当権の抹消と新しい抵当権の設定を同じ日に申請します。住所変更登記が必要かどうかと、権利証の有無を早めに確認しておきましょう。

• 住宅ローンの借り換えが決まった
• 登記簿上の住所が今の住所と違う
• 権利証が見つからない

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