明治・大正・昭和初期の古い抵当権が残っていたら？休眠担保権の抹消方法（供託による単独抹消）

最終更新日：2026年11月3日

この記事は一般的な解説です。令和8年10月時点の法令・運用に基づいており、個別の事情により結論が変わることがあります。

結論：所在不明の抵当権者の古い抵当権は、要件を満たせば所有者が単独で抹消できます

相続登記の準備で登記事項証明書を確認したところ、明治・大正・昭和初期に設定された抵当権が残っていた、ということがあります。このように長期間放置された担保権は「休眠担保権」と呼ばれます。抵当権の抹消は本来、所有者（登記権利者）と抵当権者（登記義務者）が共同で申請しますが、抵当権者やその相続人の所在が分からないときは、不動産登記法に次のような特別な方法が用意されています。

• 弁済期から20年が経過し、債権額・利息・損害金の全額を供託する方法（不動産登記法70条4項後段）
• 債権の消滅を証明する書面（完全な領収書など）がある場合の単独申請（同項前段）
• 公示催告・除権決定を得る方法（同条1項・3項。なお、同条2項の「所在が知れないものとみなす」特例は、地上権・賃借権など一部の権利が対象です）
• 抵当権者が解散した法人の場合の単独申請（同法70条の2。弁済期・解散日からともに30年経過などが要件）

どの方法が使えるかは、抵当権者が個人か法人か、弁済期がいつか、証拠書類が残っているかによって変わります。

古い抵当権を抹消する主な方法

方法1　抵当権者（またはその相続人）と共同で申請する

抵当権者が個人で亡くなっている場合は、その相続人全員と共同で抹消を申請するのが原則です。戸籍や戸籍の附票などで相続人を調査し、協力を依頼します。明治・大正期の抵当権では、相続が何代も重なって相続人が多数にのぼったり、所在が分からなかったりすることが少なくありません。

方法2　供託による単独抹消（不動産登記法70条4項後段）

共同申請をすべき抵当権者の所在が知れない場合で、次の2つをともに満たすときは、所有者が単独で抹消を申請できます。

• 被担保債権の弁済期から20年が経過していること
• その20年が経過した後に、被担保債権の元本・利息・債務不履行による損害金の全額に相当する金銭を供託したこと

実務上のポイントは次のとおりです。

• 「所在が知れない」ことを示す資料が必要です。たとえば抵当権者の住所に宛てた郵便が届かず返ってきたこと、住民票や戸籍の附票で現住所が追えないこと、不在籍・不在住の証明書などが考えられます。どの資料でどこまで足りるかは、管轄の法務局への確認が必要です。
• 供託額は、登記簿に記録された債権額・利息の定め・損害金の定めをもとに計算します。古い抵当権では債権額が数百円・数千円ということも多く、供託額が比較的少額で済む場合もあります。ただし、利息や損害金の定めの有無・内容によって金額は大きく変わります。
• 弁済期が登記されていない場合の扱い（債権成立の日を基準にするなど）や、供託する先の供託所は、事案ごとに法務局・供託所への確認が必要です。
• 抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円が原則です（20個を超える場合は上限があります）。

方法3　債権が消滅したことの証明がある場合（同項前段）

被担保債権が消滅したことを証する情報（完全な領収書や債権証書など）を提供できる場合は、所在不明の抵当権者がいても、所有者が単独で抹消を申請できます。ただし、100年近く前の領収書が見つかることはまれで、実際に使える場面は限られます。

方法4　公示催告・除権決定、または訴訟

簡易裁判所に公示催告を申し立て、除権決定を得て抹消する方法があります。なお、不動産登記法70条2項の「所在が知れないものとみなす」特例は、地上権・永小作権・質権・賃借権・採石権や買戻特約などで、登記された存続期間等が満了している場合に限られます。抵当権には、この特例は使えません。抵当権者の所在が実際に分からないことを示す必要があるため、実務上は供託による単独抹消（70条4項後段）が使われることが多いとされています。そのほか、抵当権者の相続人などを被告とする抹消登記手続請求の訴訟によることもあります。

抵当権者が会社などの法人で、すでに解散している場合

抵当権者が法人で、すでに解散している場合は、不動産登記法70条の2に特別な定めがあります。次の要件をすべて満たすときは、所有者が単独で抹消を申請できます。

• 法務省令で定める方法で調査してもなお、その法人の清算人の所在が分からないこと
• 被担保債権の弁済期から30年が経過していること
• 法人の解散の日から30年が経過していること

この場合は、供託をする必要がありません。ただし、法人の解散の日は、法人の閉鎖事項証明書などで確認することになります。閉鎖登記簿が保存期間を過ぎて残っていないときなどは、確認が難しくなりますので、登記の専門家や法務局にご相談ください。

比較表：どの方法が使えるか

なぜ抹消しておくべきか

• 不動産を売却したり、新たに融資を受けたりする際に、抹消を求められるのが通常です。
• 時間がたつほど抵当権者側の相続人が増え、調査の負担が大きくなります。
• 相続登記のタイミングで一緒に整理しておくと、次の世代の負担を減らせます。

司法書士に相談できる範囲

司法書士に相談できるのは、登記事項証明書の確認、抵当権者や相続人の所在調査（戸籍・住民票等の取得）、供託書類の作成や供託金額の計算の検討、抵当権抹消登記の申請、相続登記とあわせた手続などです。訴訟による方法が必要な場合は、訴訟の目的の価額が140万円以下であれば認定司法書士が簡易裁判所で代理できる場合がありますが、それを超える場合は弁護士への依頼が必要になります。地方裁判所などの手続は、書類作成でのサポートにとどまります。

よくある質問

Q. 債権額が「金五百円」と書かれています。今の貨幣価値で払う必要がありますか？

供託による単独抹消では、登記された債権額・利息・損害金をもとに供託額を計算します。貨幣価値の変化を反映して増額するわけではないため、少額で済むことがあります。ただし、利息や損害金の定めの内容によって金額が変わるため、計算方法は法務局への確認が必要です。

Q. 抵当権者の相続人が見つかった場合は？

所在が分かる場合は、原則として相続人全員と共同で抹消を申請します。相続人全員の協力が得られるかどうかによって、進め方を検討します。

Q. 地上権や賃借権などの古い登記も同じ方法で消せますか？

権利の種類によって使える方法が異なります。地上権・賃借権などは、登記された存続期間が満了している場合に、公示催告・除権決定を使える仕組みがあります。登記事項証明書で権利の内容を確認のうえ、専門家にご相談ください。

まとめ

抵当権者の所在が分からない古い抵当権は、弁済期から20年が経過していれば、債権額等の全額を供託することで単独で抹消できる場合があります。抵当権者が解散した法人であれば、70条の2により供託なしで抹消できる場合もあります。次のようなときは、早めに専門家へご相談ください。

• 相続した土地に、古い抵当権が残っていた
• 抵当権者が誰なのか、今どこにいるのか分からない
• 相続登記とあわせて、登記簿を整理したい

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