共有不動産とは？持分の意味と、共有者が一人でできること・過半数で決めること・全員の同意が必要なこと

最終更新日：2026年11月3日

この記事は一般的な解説です。令和8年10月時点の法令・運用に基づいており、個別の事情により結論が変わることがあります。

結論：共有不動産では、行為の内容によって「単独でできる」「持分の過半数」「全員の同意」が分かれます

共有不動産について共有者ができることは、法律上、保存行為・管理行為・変更行為の3つに分けられます。令和5年4月1日施行の民法改正で、ルールが整理されました。

• 保存行為：各共有者が単独でできます
• 管理行為（軽微な変更を含む）：持分の価格の過半数で決めます
• 変更行為：共有者全員の同意が必要です

共有と「持分」の意味

一つの不動産を複数の人が所有している状態を共有といいます。相続で兄弟姉妹が一緒に実家を相続した場合や、夫婦がお金を出し合って自宅を購入した場合などに生じます。

共有者それぞれが持つ所有権の割合を持分といい、登記事項証明書（登記簿）の甲区に「持分2分の1　A」「持分2分の1　B」のように記載されます。持分は「建物の右半分」のように物理的な場所を指すものではなく、不動産全体に対する権利の割合です。

各共有者は、共有物の全部について、持分に応じた使用をすることができます（民法249条1項）。一方で、不動産全体をどう使うか、どう処分するかは、他の共有者の意向にも左右されます。

保存・管理・変更の違い（比較表）

「過半数」は人数ではなく持分の割合で数えます。たとえば、Aが持分3分の2、BとCが各6分の1であれば、A一人で過半数になります。一方、持分2分の1ずつの2人の共有では、どちらか一人だけでは過半数になりません（過半数は「半数を超える」ことが必要です）。

どこまでが「軽微な変更」か

改正により、形状または効用の著しい変更を伴わない変更（軽微な変更）は、全員の同意ではなく過半数で行えるようになりました。たとえば砂利道の舗装のような工事が例に挙げられることがありますが、実際に軽微にあたるかどうかは、工事の内容や規模、不動産の使い方によって判断が分かれます。迷う場合は、全員の同意を得ておくのが安全です。

賃貸は期間によって扱いが変わる

共有不動産を人に貸す場合、次の期間を超えない賃貸借などは、持分の過半数で決めることができます（民法252条4項）。

• 樹木の栽植・伐採を目的とする山林：10年
• それ以外の土地：5年
• 建物：3年
• 動産：6か月

これらを超える期間の賃貸や、借地借家法の適用によって実際には期間どおりに終了しない契約（更新されることが前提になる建物賃貸借など）は、全員の同意が必要になると考えられています。建物の賃貸は、借地借家法の更新の規定との関係に注意が必要です。

共有物の管理者

令和5年の改正で、共有者は、持分の過半数で共有物の管理者を選ぶことができるようになりました。管理者は、共有物の管理に関する行為をすることができますが、形状・効用の著しい変更を伴う変更を加えるには、共有者全員の同意が必要です（民法252条の2第1項）。共有者の一部が遠方に住んでいて、日常の管理を誰かにまとめて任せたい場合などに活用できます。

費用の負担と、使用している共有者の義務

• 各共有者は、持分に応じて管理の費用や固定資産税などを負担します（民法253条1項）。
• 共有者が1年以内に自分の負担分を支払わないときは、他の共有者は相当の償金を支払って、その人の持分を取得することができます（同条2項）。
• 共有物を使用する共有者は、別段の合意がない限り、他の共有者に対して、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負います（民法249条2項）。
• 共有物を使用する共有者は、善良な管理者の注意をもって使用しなければなりません（同条3項）。

連絡の取れない共有者がいる場合

共有者の中に、所在が分からない人や、連絡をしても賛否を明らかにしない人がいると、過半数や全員の同意が集まらないことがあります。令和5年の改正で、次のような裁判所の手続が設けられました。

• 所在等が分からない共有者がいる場合に、その共有者以外の共有者の同意で変更を加えることができる旨の裁判（民法251条2項）
• 所在等が分からない共有者や、催告しても賛否を明らかにしない共有者がいる場合に、それ以外の共有者の持分の過半数で管理に関する事項を決めることができる旨の裁判（民法252条2項）

このほか、所在等が分からない共有者の持分を取得したり、第三者に譲渡したりする制度もあります。詳しくは、共有者の一人が行方不明の不動産はどうする？「所在等不明共有者の持分取得」制度と相続の10年ルールをご覧ください。

共有状態そのものをやめたいとき

共有者はいつでも共有物の分割を請求できるのが原則です（民法256条1項）。まず共有者間の協議で、現物を分ける、売却して代金を分ける、一人が取得して他の共有者に金銭を支払う、といった方法を話し合います。協議がまとまらないときは、裁判所に分割を請求することになります（民法258条）。自分の持分だけを売却して共有から抜ける方法もあります。詳しくは共有不動産を売るには？全員で売る方法と、自分の持分だけを売る方法の違いで解説しています。

司法書士に相談できる範囲

司法書士に相談できるのは、共有不動産の登記の確認、相続登記や持分移転の登記、裁判所に提出する書類の作成などです。共有者間で意見が対立し、交渉や訴訟の代理が必要になる場合は、司法書士が代理できる範囲に限りがあります（認定司法書士が代理できるのは、簡易裁判所の訴訟の目的の価額が140万円以下の事件に限られます）。地方裁判所の手続は、書類作成でのサポートにとどまります。紛争性が高い場合や金額が大きい場合は、弁護士への相談が必要です。

よくある質問

Q. 自分の持分だけなら、他の共有者の同意なく売れますか？

自分の持分を第三者に譲渡することは、他の共有者の同意がなくてもできます。ただし、持分だけでは買い手が限られ、価格も低くなりやすいのが実情です。不動産全体の売却には全員の同意が必要です。

Q. 相続登記は共有者の一人からでも申請できますか？

法定相続分どおりに相続人全員の共有名義とする相続登記は、保存行為として、相続人の一人から申請することができます。ただし、その後に遺産分割をすると、改めて登記が必要になります。

Q. 共有者の一人が反対していても、建物を貸せますか？

短期の賃貸（上記の期間内）であれば、反対する共有者がいても、持分の過半数を持つ共有者で決められる場合があります。ただし、他の共有者との関係悪化や、使用している共有者がいる場合の扱いなど、注意すべき点が多くあります。事前に協議し、記録を残しておくことをおすすめします。

まとめ

共有不動産は、行為の内容によって「一人でできる」「過半数で決める」「全員の同意が必要」に分かれます。次のような場合は、早めにご相談ください。

• 相続で不動産が共有になり、今後の管理や売却の進め方を知りたい
• 共有者の中に連絡の取れない人がいる
• 共有状態を解消したい

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