共有不動産を売るには？全員で売る方法と、自分の持分だけを売る方法の違い

最終更新日：2026年11月3日

この記事は一般的な解説です。令和8年10月時点の法令・運用に基づいており、個別の事情により結論が変わることがあります。税金の取扱いは税理士・税務署にご確認ください。

結論：共有不動産の全体を売るには、共有者全員の同意が必要です

共有不動産の全体を売却することは、共有物の「変更（処分）」にあたり、共有者全員の同意が必要です（民法251条1項）。共有者の一人でも反対していると、不動産全体を売ることはできません。

一方、各共有者は、自分の持分だけであれば、他の共有者の同意がなくても売却できます。ただし、持分だけの売却には注意点が多く、全体を売る場合と比べて条件が不利になりやすいのが実情です。

2つの売り方の比較

全員で不動産全体を売る場合の流れ

1. 登記名義の確認：登記事項証明書で、現在の共有者と持分を確認します。亡くなった方の名義が残っている場合は、先に相続登記が必要です。
2. 売却方針の合意：売出価格、売却時期、仲介業者、売却代金の分け方（通常は持分割合）、売却にかかる費用の負担などを共有者間で決めておきます。
3. 売買契約：売主は共有者全員です。全員が契約書に署名押印するのが原則ですが、遠方の共有者は、代理人に売買を委任する方法もあります。
4. 決済・所有権移転登記：代金の受領と同時に、買主への所有権移転登記を申請します。共有者全員が売主（登記義務者）になります。

共有者全員について必要になる主な書類

• 登記識別情報（または登記済証〈権利証〉）
• 印鑑証明書（発行後3か月以内のもの）と実印
• 本人確認書類
• 登記上の住所・氏名が現在と違う場合は、つながりを証する住民票や戸籍の附票など

登記識別情報を紛失している共有者がいる場合は、司法書士による本人確認情報の作成など、別の方法で本人確認を行うことになります。書類の詳細は、不動産売却に必要な書類と取得方法　権利証をなくしたとき・相続した不動産を売るときの注意点もご参照ください。

遠方の共有者がいる場合

共有者の一人が遠方に住んでいる場合は、決済の日に立ち会えないことがあります。事前に司法書士が本人と面談して意思確認を行い、必要書類を預かっておく方法や、代理人に売買を委任する方法で対応できることがあります。どの方法がよいかは、買主や仲介業者、金融機関の都合も踏まえて決めます。

自分の持分だけを売る場合

他の共有者に売る

最も現実的なのは、他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法です。買った側は持分が増え、最終的に単独所有にすることもできます。価格は当事者間の話し合いで決めますが、不動産の評価を参考にすることが多いです。親族間で著しく低い価格で売買すると、贈与税の問題が生じることがあるため注意が必要です。他の共有者に法律上の優先的な買取権があるわけではありませんので、売る側から持ちかけて交渉することになります。

第三者に売る

持分は第三者に売ることもできます。ただし、持分だけを買っても、その不動産を自由に使ったり、全体を売ったりすることはできないため、一般の買い手はほとんどいません。持分を専門に買い取る業者もありますが、価格は不動産全体の価値に持分割合を掛けた額より低くなるのが通常です。

また、持分を買い取った第三者が、他の共有者に対して持分の買取りを求めたり、共有物分割請求をしたりすることもあります。他の共有者との関係が悪化することもあるため、事前に共有者間で話し合っておくことをおすすめします。

共有者の中に連絡の取れない人がいる場合

共有者の中に所在が分からない人がいて、全員の同意が得られない場合には、裁判所の裁判を得て、その人の持分を含めて譲渡する制度があります（民法262条の3）。これは、所在等が分からない共有者以外の共有者の全員が特定の者に持分の全部を譲渡することを条件に、所在等不明共有者の持分も併せて譲渡する権限を付与してもらうものです。詳しくは共有者の一人が行方不明の不動産はどうする？「所在等不明共有者の持分取得」制度と相続の10年ルールをご覧ください。

売却に伴う税金の注意点

• 譲渡所得税：売却して利益が出た場合、各共有者が、自分の持分に応じた売却代金について譲渡所得の申告をするのが基本です。
• 売却代金の分け方：持分割合と異なる割合で売却代金を分けると、差額について贈与と扱われるおそれがあります。
• 特例の適用：居住用財産の特例や相続した空き家の特例などは、共有者ごとに要件を満たすかどうかが判断されます。

具体的な税額や特例の適用は、税理士または税務署にご確認ください。司法書士は税額の計算や申告を行うことはできません。

司法書士に相談できる範囲

司法書士に相談できるのは、売却の前提となる相続登記や住所変更登記、売買による所有権移転登記、共有者間の持分売買の登記、決済時の本人確認・意思確認などです。共有者の間で売却について意見が対立している場合の交渉の代理は、司法書士の業務範囲を超えることがあります（認定司法書士が代理できるのは、簡易裁判所の訴訟の目的の価額が140万円以下の事件に限られます）。その場合は弁護士への相談が必要です。

よくある質問

Q. 共有者の一人が売却に反対しています。どうすればよいですか？

全体の売却には全員の同意が必要なため、まずは話し合いを重ねることになります。話し合いがまとまらない場合は、共有物分割請求という裁判手続で共有関係を解消する方法があります。裁判では、現物で分ける、売却して代金を分ける、一人が取得して他の共有者に金銭を支払う、といった方法から、裁判所が事情に応じて判断します（民法258条）。

Q. 相続登記をしないまま売却できますか？

できません。亡くなった方の名義のままでは売却による所有権移転登記ができないため、まず相続登記をして、相続人の名義にする必要があります。流れは相続した不動産を売却するには？相続登記から売買までの流れと、専門家の役割で解説しています。

Q. 持分を売るとき、他の共有者に知らせる必要はありますか？

法律上、他の共有者の同意や事前の通知は必要ありません。ただし、売却後に新しい共有者が現れると他の共有者との関係に影響しますので、トラブルを避けるために事前に話し合っておくことをおすすめします。

まとめ

共有不動産の全体を売るには、共有者全員の同意と協力が必要です。持分だけの売却も可能ですが、条件が不利になりやすく、他の共有者との関係にも影響します。次のような場合は、早めにご相談ください。

• 相続した共有名義の不動産を売却したい
• 共有者の中に遠方の人や連絡の取れない人がいる
• 他の共有者に持分を買い取ってもらいたい

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