共有者の一人が行方不明の不動産はどうする？「所在等不明共有者の持分取得」制度と相続の10年ルール

最終更新日：2026年11月3日

この記事は一般的な解説です。令和8年10月時点の法令・運用に基づいており、個別の事情により結論が変わることがあります。手続の詳細は、管轄の地方裁判所の案内もあわせてご確認ください。

1　結論：他の共有者の所在が分からないときは、裁判所の決定でその持分を取得できる制度があります

不動産を共有していて、他の共有者が誰か分からない、または所在が分からないために、売却や建替えの話し合いができない、という問題があります。令和5年4月1日に施行された改正民法により、次の2つの制度が設けられました。

• 所在等不明共有者の持分の取得（民法262条の2）：裁判所の決定を得て、所在等不明共有者の持分を取得する制度
• 所在等不明共有者の持分の譲渡権限の付与（民法262条の3）：所在等不明共有者の持分も含めて、不動産全体を第三者に譲渡する権限を得る制度

どちらも、行方不明の共有者を探し尽くしたことが前提で、地方裁判所での手続と、供託などの準備が必要です。

2　2つの制度の違い

2-1　持分の取得（民法262条の2）

共有者の請求により、裁判所が、その共有者に所在等不明共有者の持分を取得させる決定をします。持分を取得した共有者に対して、所在等不明共有者は、持分の時価相当額の支払を請求できます（同条4項）。

2-2　持分の譲渡権限の付与（民法262条の3）

所在等不明共有者以外の共有者の全員が、特定の第三者に持分の全部を譲渡することを停止条件として、所在等不明共有者の持分もその第三者に譲渡する権限を与える決定です。共有者全員で不動産全体を売りたい場合に使われます。売却の考え方は共有不動産を売るには？全員で売る方法と、自分の持分だけを売る方法の違いをご覧ください。

3　相続が絡む場合の「10年ルール」

所在等不明共有者の持分が相続財産に属し、共同相続人間で遺産分割をすべき場合には、相続開始の時から10年を経過していないと、この決定を受けることができません（民法262条の2第3項・262条の3第2項）。

たとえば、兄弟で相続した実家について、遺産分割が終わらないまま兄弟の一人が行方不明になった場合は、原則として相続開始から10年が経過するまで、この制度は使えません。10年経過前であれば、不在者財産管理人の選任など、別の方法を検討することになります。遺産共有と通常の共有の違いは相続した不動産の「遺産共有」と「通常の共有」の違い　相続開始から10年で変わることで解説しています。

4　手続の概要

• 申立先：不動産の所在地を管轄する地方裁判所（非訟事件手続法87条1項）
• 所在等不明であることの資料：登記簿、住民票、戸籍の調査結果、郵便物が返送された資料など、必要な調査を尽くしたことを示す資料が求められます。
• 公告・通知：裁判所は、申立てがあったことや、異議の届出ができる期間などを公告します。異議の届出期間などは3か月を下ってはならないとされています（同条2項）。登記簿上に氏名が分かる共有者には、通知もされます（同条3項）。
• 異議：所在等不明共有者が異議を届け出て所在が分かれば、申立ては認められません。ほかの共有者が異議を届け出て、共有物分割の訴えが起こされた場合は、その訴えが優先されます（民法262条の2第2項）。
• 供託：裁判所が定める額（所在等不明共有者の持分の時価相当額を考慮した額）を、申立人があらかじめ供託します（非訟事件手続法87条5項）。

申立手数料や官報公告費用、供託金の額は事案や裁判所によって異なります。持分の評価資料（固定資産評価証明書、不動産業者の査定書など）の準備も必要です。

5　決定後の登記

持分取得の決定が確定した後は、その決定に基づいて、所在等不明共有者から申立人への持分移転の登記を申請します。法務省の資料によると、登記の取扱いは次のとおりです。

• 持分を取得した共有者が、所在等不明共有者の代理人として登記を申請します。確定した裁判の謄本が、代理権限を証する情報と登記原因証明情報を兼ねます。
• 登記原因は「年月日民法第262条の2の裁判」とし、日付は裁判がされた日ではなく、確定した日です。
• 所在等不明共有者の登記識別情報の提供は不要です。
• 所在等不明共有者がすでに亡くなっていて相続人も分からないときは、先に相続財産法人への名義変更が必要になる取扱いがあります。

持分の譲渡権限の付与（262条の3）の場合は、確定から原則2か月以内を登記原因の日付とする必要があるとされています。細かな添付書類は事案ごとに異なるため、事前に確認して進めます。

6　ほかの選択肢との比較

• 不在者財産管理人の選任：行方不明の人の財産を管理する人を家庭裁判所に選んでもらい、その管理人と遺産分割や売却を行う方法です。相続開始から10年を経過していない場合にも使えます。詳しくは相続人が行方不明のときの遺産分割　不在者財産管理人と失踪宣告の使い分けをご覧ください。
• 所有者不明土地・建物管理制度：所有者（共有者）が分からない土地・建物について、裁判所が管理人を選任する制度です（民法264条の2以下）。

どの手続が適しているかは、行方不明の人との関係、相続の有無と時期、不動産をどうしたいか（取得したい・売却したい）によって異なります。

7　よくある質問

Q. 共有者の住所は分かるが、連絡しても返事がない場合も使えますか？
A. この制度は、共有者を知ることができない、またはその所在を知ることができない場合のものです。所在は分かるが協力が得られない場合は、共有物分割の手続など、別の方法を検討します。

Q. 相続登記がされておらず、共有者が亡くなった人のままの場合は？
A. 登記名義人の相続人を戸籍で調査する必要があります。相続人が判明すれば、その相続人が共有者として扱われるため、まずは調査が出発点です。共有者が亡くなった場合の考え方は共有者の一人が亡くなったら？共有持分の相続登記と、相続人がいない場合の持分の行方をご覧ください。

Q. 行方不明の人が後から現れたらどうなりますか？
A. 所在等不明共有者は、持分を取得した共有者に対し、時価相当額の支払を請求できます。そのために供託が求められており、実際には供託金から支払われます。

Q. 持分を取得した後、不動産を売却できますか？
A. 取得した持分は申立人の持分になります。不動産全体を売るには、ほかの共有者全員の同意も必要です。共有者全員で売りたい場合は、262条の3の制度を検討します。

8　まとめ

共有者の所在が分からない不動産でも、裁判所の決定により、持分を取得したり、全体を売却したりできる制度があります。ただし、相続開始から10年が必要な場合があることや、探索を尽くす調査、供託などの準備が必要です。共有者の調査や、どの制度が合うかの整理は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

共有不動産の基本（共有者が一人でできること・過半数で決めること）は共有不動産とは？持分の意味と、共有者が一人でできること・過半数で決めること・全員の同意が必要なことをご覧ください。

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