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この記事は一般的な解説です。令和8年10月時点の法令・運用に基づいており、個別の事情により結論が変わることがあります。
結論：亡くなった方の名義から買主へ直接は移せません。先に相続登記が必要です
相続した不動産が亡くなった方（被相続人）の名義のままでも、そのまま買主に名義を移すことはできません。登記は登記名義人からの申請で行うのが原則のため、被相続人から相続人への相続登記をしたうえで、相続人から買主への売買による所有権移転登記を行う必要があります。つまり、売却の準備は「相続人の確定→遺産分割の方針決定→相続登記→売買・決済」の順になります。
売却までの流れ
- 相続人の確定戸籍で相続人全員を確認する
- 遺産分割協議売却して代金を分けるか、誰かが取得して売るかなど全員で方針を決める
- 相続登記相続人名義に変更する（完了すると登記識別情報が通知され、売買で必要になる）
- 売買契約・決済買主と売買契約を結び、代金の決済と同時に、買主への所有権移転登記を行う
亡くなった方の名義から買主へ直接は移せない。先に相続登記が必要
- 相続人の確定：戸籍で相続人全員を確認します。
- 遺産分割協議：不動産を売却して代金を分けるのか（換価分割）、誰かが取得して売却するのかなど、方針を全員で決めます。
- 相続登記：相続人名義に変更します。相続登記が完了すると、相続人に登記識別情報が通知され、売買の際に必要になります。
- 売買契約・決済：買主との売買契約を結び、代金の決済と同時に、買主への所有権移転登記を行います。
相続登記の申請から売買の登記まで、日程を逆算して進める必要があります。売却の日程が先に決まっている場合は、早めに登記の準備を始めます。
売却の前提となる遺産分割の方法
| 方法 | 内容 | 登記の考え方 |
|---|---|---|
| 換価分割 | 売却して代金を相続人で分ける | 売却の前に、売主となる名義人（代表の相続人または相続人全員）へ相続登記をします。 |
| 取得者が売却 | 一人が不動産を取得し、その人が売る | 遺産分割協議書に基づき、その人名義で相続登記をしてから売ります。 |
| 法定相続分で共有 | 相続人全員の共有名義にして売る | 全員が売主になります。話し合いが後回しになると、共有のまま売却が難しくなることがあります。 |
とりあえず共有にすることの問題点は、遺産分割で不動産を「とりあえず共有」にしてよい？共有相続のデメリットと、代わりになる分け方で解説しています。
誰に何を相談するか
| 場面 | 相談先の目安 |
|---|---|
| 相続人の調査・戸籍の収集、遺産分割協議書の作成、相続登記・売買の登記申請 | 司法書士 |
| 不動産の査定・買主探し・売買契約の仲介 | 不動産会社 |
| 売却や相続に伴う税金の申告・税額の計算・相談 | 税理士 |
| 相続人間の争いや交渉の代理 | 弁護士 |
司法書士は、登記手続の代理や、登記に関する書類の作成、それらの相談を業とします（司法書士法3条）。売却の価格や条件の交渉の代理、税務申告や税額の判断は司法書士の業務ではありません。税務代理・税務書類の作成・税務相談は、税理士でない者は行えません（税理士法2条・52条）。また、報酬を得る目的で、他人の法律事件について代理・和解などの法律事務を取り扱うことは、弁護士でない者には原則として認められていません（弁護士法72条）。相続人間の争いは、弁護士への相談が適しています。
実務上の注意点
- 売主となる相続人全員の協力が必要です：一人でも所在不明・非協力だと、売却が止まりやすくなります。
- 相続人が多い、または数次相続がある場合：売却までに時間がかかります。数次相続の持分の考え方は、数次相続が起きた場合、不動産の持分はどう計算する？をご覧ください。
- 被相続人の住所が登記簿とつながらない場合：追加の書類が必要になります。
- 遺産分割協議の内容は十分に確認します：売却を急ぐあまり、協議の内容を確認しないまま進めると、後で相続人間のトラブルになるおそれがあります。
- 相続登記の申請義務：売却予定があっても、相続登記の期限（自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内。不動産登記法76条の2）は進みます。売却が決まる前に期限が近づいたときは、手続を先に進める必要があります。
- 売却代金の分け方と税金：持分と違う割合で代金を分ける場合や、売却益・特例の扱いは税務の問題になるため、税理士に確認します。
売却に必要な書類は、不動産売却に必要な書類と取得方法 権利証をなくしたとき・相続した不動産を売るときの注意点が参考になります。売却が難しい場合の選択肢は、相続した実家を手放すには？売却までの流れと、売れないときの選択肢（国庫帰属・相続放棄）で解説しています。
よくある質問
相続登記をせず、売買と同時に名義を変えられますか？
できません。登記の順番は、相続登記が先で、その後に相続人から買主への売買による移転登記を行います。
相続人の一人が売却に反対しています。
全員の同意が必要な場面が多く、話し合いが難航する場合は、弁護士に相談することをおすすめします。
売却代金の分け方も、司法書士に相談できますか？
遺産分割協議書の作成はできます。代金の配分をめぐる交渉の代理は弁護士、税金の申告や税額の判断は税理士の業務です。
まとめ・ご相談の目安
売却の前に、まず相続人の確定と相続登記が必要です。次のような場合は、早めに専門家へご相談ください。
- 売却の日程が決まっている、または急ぎたい
- 相続人が多い、または遠方にいる
- 名義が古い相続のままになっている
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この記事の監修者
司法書士 川西 祐輔（ウィルパートナー司法書士事務所 代表）
大阪司法書士会所属（登録番号 大阪第４８５５号）／簡裁訴訟代理等関係業務認定／公益社団法人成年後見センター・リーガルサポート会員。相続登記・遺言・相続放棄・成年後見・債務整理・不動産登記・商業登記を取り扱っています。