亡くなった親の不動産を漏れなく調べる方法　名寄帳・評価証明書・所有不動産記録証明書の使い分け

最終更新日：2026年11月3日

この記事は一般的な解説です。令和8年10月時点の法令・運用に基づいており、個別の事情により結論が変わることがあります。証明書の手数料や請求方法は、各市区町村・法務局の案内もあわせてご確認ください。

1　結論：固定資産税の書類だけでは漏れが出ることがあるため、複数の方法を組み合わせて調べます

相続登記では、亡くなった方が所有していた不動産を漏れなく把握することが重要です。登記漏れがあると、何年も後に気づいて改めて相続人全員の協力が必要になったり、その間に次の相続が起きて手続が複雑になったりします。主な調べ方と特徴を比べると、次のとおりです。

2　それぞれの特徴

2-1　固定資産税の納税通知書

毎年、市区町村から届く通知書で、課税されている不動産が記載されています。ただし、固定資産税が課税されない土地（評価額が免税点未満の土地や、公衆用道路とされている私道など）は記載されないことがあります。

2-2　名寄帳

市区町村が、所有者ごとに不動産をまとめた台帳です。非課税の不動産も記載されることが多く、納税通知書より網羅性が高いのが特徴です。ただし、その市区町村内の不動産しか分からないため、他の市区町村にある不動産は、それぞれの市区町村で確認する必要があります。東京23区は、市区町村ではなく都税事務所が窓口になるなど、自治体によって名称や窓口が異なります。相続人が請求する場合は、戸籍謄本などで相続人であることを示します。

2-3　固定資産評価証明書

不動産の評価額を証明する書類で、相続登記の登録免許税の計算に使います。名寄帳とあわせて取得すると便利です。

2-4　所有不動産記録証明書

令和8年2月2日に始まった制度で、登記名義人の氏名・住所をもとに、全国の不動産から該当するものを一覧にした証明書を、全国どこの法務局でも請求できます。登記名義人の相続人も請求できます。法務省の案内によると、手数料は、書面（窓口・郵送）で請求する場合は検索条件1件・1通につき1,600円、オンライン請求は1,500円（証明書を郵送で受け取る場合）または1,470円（窓口で受け取る場合）です。

注意点は次のとおりです。

• 登記記録上の氏名・住所と検索条件が一致しないと抽出されません。被相続人の過去の住所や旧姓なども検索条件に加える工夫が必要です（過去の住所を加えるには、つながりを示す書類が必要になります）。
• 登記簿がコンピュータ化されていない不動産や、表題登記だけで所有権の登記がない不動産は対象外です。
• 申請中でまだ登記記録に反映されていないものや、同姓同名の別人の不動産が含まれる可能性もあり、結果が網羅的であることは保証されていません。
• 該当する不動産がなくても、「なし」の証明書が発行され、手数料は戻りません。

制度の詳しい使い方は所有不動産記録証明制度とは？亡くなった親の不動産を一覧で調べる方法と、記載されない不動産の注意点で解説しています。

3　おすすめの調べ方の順序

1. 手元の書類（納税通知書、権利証、売買契約書、ローンの書類など）を確認する
2. 被相続人の住所地や、不動産がありそうな市区町村で名寄帳を取得する
3. 所有不動産記録証明書で、他の地域の不動産がないか確認する（過去の住所でも検索する）
4. 見つかった不動産の登記事項証明書を取得し、名義人や共有持分、抵当権の有無を確認する
5. 名寄帳・評価証明書と登記事項証明書を照らし合わせ、不動産の漏れや地番の誤りがないかを確認する

4　見落としやすい不動産

• 私道の共有持分：自宅前の道路が複数の家の共有になっていることがあります。課税されていないことが多く、納税通知書には載りません。
• 祖父母名義のままの土地：被相続人が相続登記をしていなかった土地は、被相続人名義で検索しても出てきません。祖父母など、登記簿上の名義人の氏名・住所で調べる必要があります。
• 山林・原野：評価額が低く、課税されていないことがあります。
• マンションの敷地や集会所：敷地権化されていない共有部分があることがあります。
• 他の市区町村にある別荘・農地：名寄帳は市区町村ごとのため、居住地の名寄帳だけでは分かりません。

祖父母名義の不動産が見つかったときの進め方は昔の相続の登記はどう進める？祖父母名義の不動産の相続登記の手順と、古い戸籍・住所・相続人が多い場合の注意点をご覧ください。

5　不動産が見つかったら

相続登記は、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があります（不動産登記法76条の2）。後から見つかった不動産も対象になるため、見つかった時点で早めに手続を進めましょう。令和6年4月1日より前に始まった相続で登記が済んでいない場合は、原則として令和9年3月31日までが期限です。

遺産分割協議書に「後日判明した財産の取得者」を定めておくと、再度の協議が不要になる場合があります（遺産分割協議書の書き方　相続登記で使える記載のポイント（不動産の表示・後日判明した財産））。自分で申請する場合の流れは相続登記を自分で申請するには？申請書の作り方・提出方法と、つまずきやすいポイントをご覧ください。

6　司法書士に相談できること

司法書士は、名寄帳・評価証明書・所有不動産記録証明書などによる不動産の調査、登記事項証明書の確認、遺産分割協議書の作成、相続登記の申請についてご相談をお受けできます。

7　よくある質問

Q. 名寄帳はどこで取れますか？

不動産がある市区町村の資産税担当窓口などで請求します。郵送で請求できる自治体もあります。名称や手数料は自治体によって異なります。

Q. 所有不動産記録証明書で出てこなければ、不動産はないと考えてよいですか？

いいえ。検索条件が登記記録と一致しない場合や、コンピュータ化されていない不動産は抽出されないため、他の方法とあわせて確認することが大切です。

Q. 祖父母名義の土地があるか調べるには？

祖父母の氏名・住所で名寄帳や所有不動産記録証明書を確認する方法があります。祖父母の相続人であることを戸籍で示す必要があります。

Q. 相続人の一人だけで、これらの証明書を請求できますか？

名寄帳や所有不動産記録証明書は、相続人であることを示す書類を添えれば、相続人が単独で請求できるとされています。必要書類は窓口によって異なるため、事前に確認してください。

8　まとめ

亡くなった方の不動産は、納税通知書・名寄帳・所有不動産記録証明書などを組み合わせて漏れなく調べることが大切です。次のような場合は、専門家への相談を検討してください。

• 親がどこに不動産を持っていたか分からない
• 祖父母名義のままの土地があるかもしれない
• 調べた不動産の相続登記をまとめて進めたい

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