遺産分割で不動産を「とりあえず共有」にしてよい？共有相続のデメリットと、代わりになる分け方

最終更新日：2026年11月3日

この記事は一般的な解説です。令和8年10月時点の法令・運用に基づいており、個別の事情により結論が変わることがあります。税金の取扱いは、税理士・税務署にご確認ください。

結論：遺産分割で不動産を「とりあえず共有」にすることは、法律上は可能です。ただし、売却や建替えに全員の同意が必要になり、次の相続で共有者が増えるなど、問題を先送りにするだけになりがちです。現物分割・代償分割・換価分割も含めて、共有以外の分け方を先に検討することをおすすめします。

1　「公平だから共有に」は、後で困ることがあります

遺産分割の話し合いで、実家などの不動産を誰が取得するか決まらないとき、「兄弟で平等に共有にしておこう」という結論になることがあります。登記の手続きとしては簡単で、その時点では公平に見えます。

しかし、共有にすると、その後の売却や建替えなどに共有者全員の同意が必要になり、共有者が亡くなるたびに権利者が増えていきます。

2　不動産を共有で相続するデメリット

• 売却・建替えに全員の同意が必要：不動産全体の売却のほか、建物の取壊しや建替えなど共有物の形状・効用を大きく変える行為には、共有者全員の同意が必要とされています（民法251条1項等）。一人でも反対すれば進められません。
• 次の相続で共有者が増える：共有者が亡くなると、その持分は相続人に引き継がれ、共有者の数が増えます。世代が進むと、面識のない親族同士の共有になることもあります。
• 管理や費用負担でもめやすい：固定資産税や修繕費を誰がどれだけ負担するか、誰が住むか・使うかで意見が分かれやすくなります。
• 持分が第三者に渡ることがある：共有者は自分の持分を単独で売却できるため、持分が第三者に売られ、見知らぬ人と共有関係になることがあります。
• 共有を解消するのに手間がかかる：後から共有を解消するには、共有者全員での話し合いや、共有物分割の裁判手続きが必要になります。

3　共有以外の分け方

3-1　代償分割のポイント

代償分割では、代償金の金額・支払時期・支払方法を遺産分割協議書に明記します。不動産を取得する人が代償金を一括で支払えない場合は分割払いも考えられますが、支払いが滞ったときの対応を協議書に定めておくなど、慎重な検討が必要です。

3-2　換価分割のポイント

換価分割では、売却の前提として相続登記が必要です。相続人全員の共有名義で登記して全員で売却する方法と、代表の相続人の名義で登記して売却し、代金を分配する方法があります。後者の場合は、遺産分割協議書に「換価のために代表者の名義にすること」「売却代金を分配すること」を明記しておかないと、代金の分配が贈与と扱われるおそれがあります。売却の流れは相続した不動産を売却するには？相続登記から売買までの流れと、専門家の役割で解説しています。

4　共有を選んでもよいケース

• 近いうちに売却することが決まっていて、売却までの一時的な共有である場合
• 共有者が少数で、関係が良好であり、将来の方針（売却時期・管理費用の分担など）を書面で決めている場合
• 夫婦など、同じ家に住み続ける者同士の共有である場合

共有を選ぶ場合でも、管理費用や固定資産税の負担、将来売却するときの条件などを、あらかじめ取り決めておくことをおすすめします。

5　いったん共有にした後でも解消できます

すでに共有で相続登記をしている場合でも、共有者間の話し合いで持分を売買・贈与したり、共有物分割をしたりして、共有を解消することができます。ただし、遺産分割とは扱いが異なり、登録免許税の税率が変わったり、贈与税や譲渡所得税が問題になったりすることがあります。共有にする前によく検討することが大切です。

5-1　相続開始から10年で変わること

令和5年4月1日施行の民法改正により、相続開始から10年を経過した後にする遺産分割では、原則として、特別受益や寄与分を考慮せず、法定相続分（または指定相続分）で分けることになりました（民法904条の3）。例外もあり、10年が経過する前に家庭裁判所へ遺産分割を請求している場合などは対象外です。また、遺産共有の持分について、相続開始から10年が経過すると、共有物分割の手続によって解消できるようになる場合があります（民法258条の2第2項）。詳しくは相続した不動産の「遺産共有」と「通常の共有」の違い　相続開始から10年で変わることをご覧ください。

6　よくある質問

共有にすると相続登記の費用は高くなりますか？

相続登記の登録免許税は、単独で取得しても共有で取得しても、不動産の固定資産税評価額に対して1,000分の4で、基本的に変わりません。ただし、共有者が多いと、将来の手続きに必要な書類や手間が増えます。

相続人の一人が実家に住み続けたい場合は？

その相続人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う代償分割が考えられます。代償金を用意できない場合は、分割払いとするか、住んでいる人の持分を設けつつ使用のルールを書面で決めるなどの方法を検討します。

共有にしてしまった不動産を、あとから整理したいときは？

持分の売買・贈与、共有物分割、全員での売却などの方法があります。共有の仕組みや、一人でできること・全員の同意が必要なことは、共有不動産とは？持分の意味と、共有者が一人でできること・過半数で決めること・全員の同意が必要なことをご覧ください。

7　司法書士に相談できること

司法書士には、遺産分割協議書の作成（代償分割・換価分割の記載を含む）、相続登記、売却時の所有権移転登記についてご相談いただけます。分け方について相続人の間で争いがあり、交渉や調停での代理が必要な場合は、弁護士へのご相談をおすすめします（認定司法書士の代理権は、簡易裁判所の事件で訴額140万円以下に限られます）。相続税や譲渡所得税の具体的な計算は、税理士にご相談ください。

8　まとめ

遺産分割で不動産を共有にすると、その場は公平に見えても、将来の売却や管理、次の相続で困ることがあります。現物分割・代償分割・換価分割も含めて検討しましょう。次のような場合は、専門家への相談をご検討ください。

• 不動産の分け方が決まらず、共有にするか迷っている
• 代償分割や換価分割の協議書の書き方を知りたい
• すでに共有にした不動産を整理したい

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