親から子へ不動産を生前贈与するとき　名義変更の流れ・必要書類・登録免許税

※ この記事は、不動産の生前贈与による名義変更に関する一般的な解説です。この記事は令和8年10月時点の法令・制度に基づいています。個別の事情により結論が異なることがありますので、具体的な判断は専門家にご相談ください。

1　生前贈与による名義変更とは

親が生きているうちに、自宅や土地を子に無償で譲ることを生前贈与といいます。不動産の場合は、贈与契約を結んだうえで、法務局に贈与による所有権移転登記を申請して名義を変えます。登記をしないと、第三者に対して自分のものだと主張できません。

2　名義変更の流れ（当事務所の実務から）

当事務所では、生前贈与による名義変更を次の流れで進めています。

1. ヒアリングシートに、渡す人（贈与者）・受け取る人（受贈者）と対象の不動産を記入していただく
2. 司法書士が不動産を調査し、固定資産税評価額から登録免許税を計算して、お見積りをお伝えする
3. お見積りにご納得いただけたら、贈与契約書などの押印書類をお送りする
4. 贈与契約書などに署名・押印して返送していただく
5. 司法書士が管轄の法務局に登記を申請する
6. 登記完了後、権利証（登記識別情報通知）とご請求書をお送りする

3　必要書類

• 贈与する人（親）：権利証（登記済証）または登記識別情報、印鑑証明書（発行後3か月以内）、実印、本人確認書類
• 贈与を受ける人（子）：住民票の写し、本人確認書類（実印は不要な場合が多い）
• 不動産：固定資産税評価証明書（登録免許税の計算に使います）
• 登記簿上の住所と現住所が違う場合は、住所変更登記のための住民票なども必要です

4　登録免許税

贈与による所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額の1000分の20です。相続による登記（1000分の4）の5倍になるため、相続まで待つ場合と比べて登記費用が高くなります。不動産取得税もかかります（取得税の軽減措置の有無は都道府県に確認します）。

5　贈与税・相続との関係で注意すること

• 贈与を受けた子には、原則として贈与税がかかります。配偶者への居住用不動産の贈与の特例や、相続時精算課税などの制度を使うかどうかは、事前に税理士にご確認ください。
• 生前贈与は、他の相続人との関係で特別受益として扱われ、将来の遺産分割で持ち戻しの対象になることがあります（夫から妻へ土地の名義変更をする方法も参考にしてください）。
• 住宅ローンが残っている不動産を贈与する場合は、金融機関の承諾が必要になることが一般的です。
• 贈与する親の判断能力がしっかりしているうちに手続きをする必要があります。

6　当事務所でのご相談から：税金の確認と、相続まで待つかどうか

贈与税・不動産取得税・登録免許税などの税負担が問題になる場合は、登記手続きだけで判断せず、事前に税理士などに確認していただくようご案内しています。特に、不動産の評価額が大きい場合や、相続との比較を検討する場合は注意します。

生前贈与にするか相続まで待つかは、税金、登録免許税、将来の相続関係、贈与後の財産管理などを含めて考える必要があります。登記費用だけで決めるのではなく、必要に応じて税理士などにも相談して判断していただくようご説明しています。

7　よくある質問

Q. 親子で贈与するのに、契約書は必要ですか？

A. 登記では、贈与の事実を示す登記原因証明情報が必要です。贈与契約書を作成しておくと、後のトラブルや税務上の確認にも役立ちます。

Q. 土地の一部（持分）だけを贈与できますか？

A. できます。毎年少しずつ持分を贈与する方法もありますが、登記費用がその都度かかります。

8　まとめ・ご相談の目安

生前贈与による名義変更は、贈与契約書と登記で行います。登録免許税や贈与税の負担が相続より重くなりやすいため、相続や遺言と比べて選びましょう。

• 親の不動産を生前に子の名義にしたい
• 贈与と相続・遺言のどちらがよいか比べたい
• 贈与の登記を任せたい

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